2020年3月24日，龙湖集团控股有限公司(「龙湖集团」或「集团」，港交所股份代号：960)公布其截至2019年12月31日止全年业绩。

　　龙湖2019年核心净利增21.0%至155.5亿元，投资性物业收入增41.5%至57.9亿元，净负债率51.0%维持低位。

　　主要财务表现：

　　2019年合同销售额同比增长20.9%至2425.0亿元(人民币，下同)。

　　营业额1510.3亿元，同比增长30.4%。其中，投资性物业收入57.9亿元(不含税租金收入)，同比增长41.5%。

　　归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。

　　净负债率为51.0%，在手现金609.5亿元。

　　综合借贷总额1460.0亿元，平均借贷成本为年利率4.54%，平均贷款年限6.04年。

　　每股基本盈利3.13元，剔除评估增值等影响后之每股核心盈利2.66元。董事会建议派发末期股息每股人民币0.84元，计入中期股息每股人民币0.36元，全年合计派发股息每股人民币1.20元，同比增长21.2%。

　　2019年，在复杂多变的市场及多元化的竞争格局中，龙湖集团一如既往坚守盘面，稳健经营。期内，实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4%。其中，物业发展收入占比93.2%，物业投资收入占比3.8%，物业管理及相关服务及其他收入占比3%。

　　实现归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率33.6%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。

　　合同销售额2425.0亿元，同比增长20.9%

　　土储布局优质、成本合理

　　在“房住不炒”的调控主基调下，2019年的房地产市场持续平稳运行，回归、重塑成为共识。期内，龙湖集团物业发展业务实现营业额1407.9亿元，交付物业总建筑面积1068万平方米。

　　全年实现地产开发合同销售2425.0亿元，同比增长20.9%，继续稳站行业前十。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全龙湖集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。截至2019年底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米，为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

　　龙湖严格恪守投资逻辑与纪律，坚定看好城市群协同发展的前景，紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。2019年，龙湖集团新增90幅新地，首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。

　　截至2019年底，龙湖集团土储合计6814万平方米，权益面积4742万平方米，业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

　　2020年前两月，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为232万平方米，权益面积为178万平方米。

　　投资性物业租金收入增41.5%至57.9亿元

　　贡献稳定增长的收入来源

　　龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。2019年实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

　　2019年，龙湖集团新开业商场达10座，合肥、南京首座天街开业运营，全国范围内累计开业商场达39座，已开业商场建筑面积377万平方米，整体出租率98.5%。商业租金增长31.9%至47.5亿元，同店增长达到19%;商场销售额为267亿元，同比增长25%;全年平均日客流154万人次，同比增长23%。通过空间的蝶变、场景的新生和内容的运营，年内开业的成都滨江天街、杭州西溪天街、上海华泾天街等多个商场，均取得接近100%出租率的理想成绩，成为众多消费者的欢乐入口。

　　除商场外，龙湖集团积极响应国家“租购并举”政策，旗下租赁住房业务龙湖冠寓，着眼于满足新世代年轻人群需求，已陆续在全国30余个高能级城市开业运营。截至2019年底，冠寓累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%，开业超过六个月的房源出租率为87.3%，位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名。

　　物业管理收入实现突破性增长

　　业主满意度连续十一年超过90%

　　作为龙湖品牌最富温情的一环，龙湖智慧服务经过两年多的扩张拓展与系统打磨，除了住宅小区，已陆续进入到商业、写字楼、公寓、养老、产城、医院、学校、公园、航空后勤、交通枢纽乃至智慧城市等综合运营服务领域，涉猎丰富多样的城市生活场景。

　　2019年，龙湖智慧服务新进入45个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入42.8亿元(合并抵消前收入约为50.0亿元)，同比实现突破性增长。原有增值业务，如租售、美居、旅游、优选等均实现高速增长。此外，通过5年的探索实践，龙湖智慧服务2019年全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建，将各业务场景充分线上化。

　　截至2019年底，龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务，合约管理面积达4.28亿平方米，服务业主330余万户，业主满意度连续十一年超过90%。

　　平均借贷成本4.54%维持低位

　　收获境内外全投资级的民营房企最佳信用评级

　　当防风险、去杠杆一再被强调，房企在融资渠道、成本年期等维度加速分化。龙湖集团凭借扎实的盘面和出色的能力，在资本市场选准窗口，实现境内外债券的最优发行;在银行端的高信用，保障了额度与利率的双支持。受益于此，2019年，保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准。

　　期内，龙湖集团持续获资本市场认可，收获了穆迪上调展望为正面，标普上调评级至BBB，成为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构(标普/穆迪/惠誉)投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际(AAA)、中诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定，令龙湖集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

　　2019年5月，龙湖集团被纳入香港恒生中国企业指数成份股，在良好的信用纪录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展方面进一步获得认可。

　　2019年2月，龙湖集团在境内成功发行22亿元公司债，票息介乎于3.99%至4.70%之间，期限介乎于5年至7年;7月，发行20亿元住房租赁专项公司债，票面利率介乎3.90%至4.67%之间，期限介乎于5年至7年;9月，在境外成功发行8.5亿美元10年期投资级优先票据，创近两年民营房企10年期美元债票息新低。

　　报告期后，龙湖集团于2020年1月成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%;4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。此后，又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。

　　坚守“空间即服务”战略

　　在不确定的市场，谋求确定的成长

　　当下的中国房地产，规模增速放缓，国家稳杠杆、稳房价的基调还将持续，叠加新冠病毒侵袭导致的阶段性停工与停售，让整个行业对于后续的生存和发展模式，有了更为深刻的思考和洞悉。

　　面对疫情，龙湖集团及时响应、迅速行动，在疫情爆发之初就成立抗击疫情领导小组，统筹安排各方面工作。疫情期间，龙湖智慧服务守护着超过100个城市的1000多个社区和项目，日均2.6万人坚守在一线岗位上;龙湖商业旗下商场物资、组织、人员三大保障措施全部施行到位;租赁住房业务龙湖冠寓的200余家门店、近3000员工也全部在岗。

　　在不确定的市场，谋求确定的成长。未来，龙湖集团将继续坚守“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展。

　　2020年，龙湖集团将针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，推出212个主力项目，其中65个为全新项目，120个项目将推出新一期新业态产品。

　　投资性物业方面，商业运营业务中，成都、重庆、南京、苏州、济南、西安等地的多个天街，将于2020年开业;租赁住房业务龙湖冠寓，也将有计划地持续推进。上述两项业务的稳步发展，将为龙湖集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。

　　社区服务专家——龙湖智慧服务，也将继续秉持初心，坚守品质，在更为丰富多样的场景中，为各类客户提供始终如一的“满意+惊喜”的服务。

　　突发事件短期内固然冲击显著，但长期并不改变国家与人民追求发展、追求美好生活的信念。危机中显现的对优质空间与服务的迫切诉求，也让龙湖集团更感念为之奋斗的价值与意义。未来，龙湖将凭借拥抱变化的姿态和战略聚焦的定力，在模糊中找到方向、凿出路径，一如既往地笃定前行。

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